被坑120万?二手房交易9大须知 这几类二手房千万不能买

  前段时间有这样一条新闻:深圳一房主买房后,因房价涨百万强行收房。这样的例子在生活中并不少见。特别是在房价狂飙式疯涨的一线城市,买家与卖家的情绪也成了影响合约的重要因素之一,违约带来的损失不仅仅是房子买不到了,有时候更会影响人们的生活,比如结婚、孩子上学……最严重的会造成没办法弥补的经济损失。

  不像菜市场买菜,选完、给钱,便可拿菜走人,二手房买卖就像一场战斗,战线拉得长,不确定因素就越大。所以买卖房子一定要记得以下几点来规避这种风险。


  

被坑120万?二手房交易9大须知 这几类二手房千万不能买




  一、价值120万元的眼泪

  小王和小李签订了房屋买卖合同。约定小王购买小李位于北京西城区广安门外大街的一处房屋。该房屋是小李通过按揭方式购得的,因小李还未还清借款,未解抵押。小王知晓相关情况,合同中也做了相关约定。约定小李在签订合同后10个工作日内办理解押手续。因此小王向小李先行支付了120万元购房款。但小李迟迟不办理解押。

  恰巧在房屋交易过程中,小李另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交易。此时,房屋既有银行抵押,又被法院查封,小李先行交付的120万元购房款也被卖方控制。进退两难!

  小王独上高楼,望尽天涯路。

  泪眼婆娑,但无计可施也!

  二、老婆不同意你就卖不了

  小景与买家小马通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》。约定小景将坐落于北京市西城区的一处房屋出售给小马。合同签订后,小马当即支付定金2万元。后小景的妻子小吴向小马发送了告知函,告知房屋系夫妻共同财产。因小景未征得其妻子同意擅自签订房屋买卖合同,所签合同为无效合同。之后小景也以此为由不再履行合同。小马诉至法院要求小景继续履行合同。

  《婚姻法》规定:

  夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。

  经过法庭调查,小景的售房行为确实未经过其妻子的同意。因此法院最终判决驳回了小马要求继续履行合同的诉讼请求。虽然最后小马得到了双倍赔偿,但是与自己看好的房子最终无缘。

  北京市两高律师事务所马亚轩律师解读:

  一、有抵押的房屋,无法过户。

  在二手房交易中,大多房屋上都有未还清的银行贷款,也就必然存在抵押。而物权法规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。也就是说,如果房屋过户前不解除抵押,将无法办理过户。目前,中介公司提供居间服务的情况下,也可要求中介公司提供相关服务。

  二、购买夫妻共有房屋,有必要让夫妻另一方出示知情同意书,或者直接作为卖方,在买卖合同上签字。

  就现有的房产登记制度来看,大量的夫妻共有房产可能只登记在夫妻一方名下。因此,写明单独所有的房屋实际上可能是夫妻共同所有。如果已婚,必须让其配偶签订知情同意书,或者直接作为卖方,在合同上签字。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,尤其需要警惕。

  三、卖方户口迁出应当写入合同条款,并明确相应违约责任。

  例如卖家小董与买家小吴签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定,小董应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。但是,在过户后房屋内仍有小董的继子户口未迁出。因此,小吴诉至法院请求判决被告小董依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金,并继续履行迁出户口的义务。

  户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为,本质上属于公安机关行政行为,并不受司法调整。但是户口迁移义务作为约定内容写入合同的,可向对方主张违约责任。

  户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况,如果买卖房屋涉及户口迁出问题的,可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。

  四、为了孩子上学购买学区房的,合同中应明确房屋带有学位并约定违约责任。

  许多人为了孩子上学而有意购买学区房,但合同中却没有明确约定房屋带有学位,或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。

  因此,以购买“学区房”为主要目的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况。

  其次,要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人的违约责任,比如买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失。

  五、定金很常见,但其中却有大学问。

  1、买方交付一些定金表明诚意即可,当支付大额定金时应当谨慎,因为一旦支付便容易丧失主动权,从而被卖方和中介牵着鼻子走;

  2、定金作为一种担保,当买方不履行合同时,卖方有权不退还,当卖方不履行合同时,应双倍返还定金,简称“定金罚则”;

  3、定金不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,不适用上述定金罚则;

  4、不要将“定金”写成“订金”!一字之差,但是订金也不适用上述双倍罚则。是确“定”不是预“订”!

  5、买方要保留好定金收据,收据上还要明确定金交付时间及接收的人是谁。

  

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  六、设立资金监管账户对交易风险的防范。

  房屋买卖双方常是陌生人,缺乏信任。因房屋买卖时间较长,无法做到“一手交钱、一手交货”。因此对“先过户”还是“先给钱”双方往往均不让步。此时,就可以通过设立“资金监管账户”来解决。

  购买前,除了查看房屋的基本信息,更要认真看以下法律信息:

  1、看房产证,看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记;

  2、看户口本,看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地;

  3、看房子是否在出租;

  4、去物业、供暖等部门。

  如自己无购房或卖房经验,可以通过中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》把风险降低。

  通过中介公司签订的,中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时。还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。

  这两份文件应着重审查以下几个方面:

  1、交易流程

  流程要简明,没有歧义,尤其是涉及付款、贷款、过户、腾房等情况的,要约定明确,安排合理。

  2、时间节点

  视情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等。

  3、违约责任

  没有违约责任就没有履行保障,要尽量约定每种履约行为的违约责任,以防止责任不清,无法维护自身合法权益。

  4、签订合同

  签订合同时,房屋共有人本人必须到场,不到场的,应出具经过公证的授权委托书,禁止代签。

  5、税费分担

  明确交易所产生的税(契税、营业税和个人所得税)和费用(查档费、工本费)由双方共同承担,还是单方承担。

  6、装修情况。

  要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品和卖方需带走物品都在合同附件清单中详细列出。

  

被坑120万?二手房交易9大须知 这几类二手房千万不能买



  北京市两高律所专职律师马亚轩:商业社会,交易风险无处不在。

  有经验的交易者善于防控风险,而粗心的买卖人常视风险而不见,大意之下将自己置于险地。当鸡飞蛋打来临的时候,只能无力骂对方太奸诈,怪自己太善良。

  古人云:未雨绸缪,防范于未然。就是教导我们用智慧武装自己,让自己远离世界的邪恶,始终处于阳光普照的善良之地。
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